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Eine Stadt für alle
Liebe Mitglieder,
eine Stadt für alle – das sollte selbstverständlicher Anspruch derjenigen sein, die Mittel und Werkzeug haben, den Stadtraum zu gestalten. Dazu gehört, wie NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach beim Streitgespräch des Mieterbund OWL hervorhob, dass Kommunen ausreichend Flächen für Bauvorhaben ermöglichen. Dazu kommt – und das macht die Landesregierung in NRW – Fördermittel für einen sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Dazu passt auch eine Antwort auf die Frage, wie nach der Kostenexplosion in den vergangenen drei Jahren Bauen wieder günstiger werden kann.
Das verbreitete Argument, die freie Wirtschaft bräuchte entsprechende Renditeaussichten, sonst würde sie gar nicht erst bauen, zieht jedenfalls nicht. Mario Kling, Geschäftsführer der Goldbeck Nord GmbH, erwähnte eine Rendite von zwei bis vier Prozent, übrigens eine auch im produzierenden Gewerbe durchaus übliche Rendite. Wer allerdings zweistellige Renditen einfahren will, wie börsennotierte Wohnungsunternehmen dies anstreben, wird aktuell tatsächlich nicht bauen wollen. Aber solche Renditen und der Wohnungsmarkt, das sollte sowieso nicht zusammengehören.
»Eine Stadt für alle« – dazu gehört noch mehr. Die Stadt ist Lebensraum für unterschiedliche Menschen. Im Winter brauchen Wohnungslose, die das wollen, ein schützendes Dach über dem Kopf. Klingt selbstverständlich, ist es aber nicht. Menschen mit geringem Einkommen brauchen würdigen Wohnraum, den sie bezahlen können. Und mehr. Deswegen ist es wichtig, dass die Mietpreisbremse in OWL in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt wieder greift. Das Land hat angekündigt, wieder mehr Kommunen für eine solche Bremse vorzusehen. Welche genau, wird erst 2025 verkündet.
Ihre Regina Kopp-Herr
Schimmel breitet sich aus
Schimmel in der Wohnung – doch der Vermieter unternimmt nichts. Offenbar hat der Vermieter kein Interesse daran, dass die Mieter dort gut leben können.
Familie Berisha hat Ärger ohne Ende mit dem Vermieter. Sie wohnt im Bielefelder Stadtteil Quelle. Das Mehrparteienhaus gehörte einer Familie, die verkaufte aber 2022. Und damit begann der Ärger. Der neue Eigentümer ist eine Immobiliengesellschaft mit Sitz in München. Um die Verwaltung der vier nebeneinander stehenden Häuser mit je vier Mietparteien kümmert sich eine Immobilienverwaltung aus Bielefeld.
Das große Problem in der Wohnung ist der Schimmelbefall. Darüber berichtete die Mieterzeitung bereits im Februar diesen Jahres. Faktisch passiert ist seitdem nichts. Es schimmelt weiter, die schwarzen Flecken sind gut sichtbar, es riecht. Einmal kam in diesem Jahr jemand in seinem Privatwagen vorbei, um den Schimmel zu begutachten. Er schaute und verschwand wieder. »Wir wissen bis heute nicht, wer das war.«, sagt Nebih Berisha, der mit seiner Frau Amanda und zwei kleinen Kindern in der Wohnung lebt. Dann, im Sommer kündigte sich telefonisch eine Malerfirma an, wollte aber keinen konkreten Termin vereinbaren und versprach sich nochmals zu melden. Das passierte aber nicht. Stattdessen erhielt die Familie Berisha in den vergangenen Monaten zweimal eine fristlose Kündigung über eine Anwaltskanzlei, die von der Immobilienverwaltung beauftragt wurde. Begründung: der Mieter hätte die Mängelbeseitigung vereitelt. »Das ist eine Umkehrung der Tatsachen. Wir sind sehr an einer raschen Beseitigung des Schimmel-Problems interessiert.«, sagt Amanda Berisha, »Wir leiden unter dem Schimmel, gerade die Kinder sind oft krank.«.
Die Mieter haben seit Anfang des Jahres die Kaltmiete um die Hälfte gekürzt. Dies sollte eigentlich dazu führen, dass der Vermieter die Mängel beseitigt. Fehlanzeige. Auch der Ventilator im fensterlosen Badezimmer dreht sich seit gut einem Jahr nicht mehr. Keine große Sache, einen neuen zu montieren, der die Luft nach draußen transportiert. Auch da rührt sich nichts. Die Feuchtigkeit steht in dem Raum – an der Decke sind zahlreiche schwarze Sprenkel, Schimmel eben. »Wir haben den Eindruck, dass dem Vermieter unsere Gesundheit egal ist«, sagt Nebih Berisha. Würde die Familie die Segel streichen und ausziehen, könnte der Eigentümer bei einer Neuvermietung wohl eine deutlich höhere Miete erzielen. Was auch frustriert: seit Jahren bekommt die Familie falsche, viel zu hohe Nebenkostenabrechnungen. Für 2022 waren es über 1.200 Euro, nach Berechnungen des Mieterbund OWL sind davon ganze 350 Euro geblieben. Für 2023 dann 1.054 Euro, der Mieterbund OWL kommt zu 451 Euro. Andere Posten wurden möglicherweise in eine andere Rechnung ausgelagert, die eigentlich Wasser, Heizung und Schornsteinfeger zum Gegenstand hat. Die Energiekosten für die allgemeine Beleuchtung im Haus liegen plötzlich bei fast 300 Euro im Jahr.
»Wir haben die Rechnungen geprüft und kommen nachvollziehbar bei etlichen Posten zu anderen Ergebnissen, die deutlich niedriger liegen.«, sagt Sarah Bohnke, die Geschäftsführerin des Mieterbund OWL, »Schimmel in Wohnungen ist unzumutbar und macht krank. Der Eigentümer hätte schon längst handeln müssen.«. Inzwischen sind wohl auch einige andere der insgesamt 16 Wohnungen, alle baugleich, von Schimmel betroffen.
40 Prozent des Einkommens für Miete?
Liebe Mitglieder,
40 Prozent des Einkommens für die Miete? Das ist in vielen Regionen Deutschlands und eben auch in Ostwestfalen- Lippe keine Ausnahme mehr. Hinzu kommen Nebenkosten, die in den vergangenen Jahren dramatisch gestiegen sind. Es gibt Mieter, die heizen im Winter inzwischen so wenig, dass sie Schimmel bekommen und damit ihre Gesundheit gefährden.
Beim »Aktionstag Mietenstopp« Mitte Juni benannte der Mieterbund OWL zwei zentrale Punkte: eine Mietpreisbremse für die Städte in Ostwestfalen-Lippe. Die ist aber erst realisierbar, wenn das Land NRW diese Städte zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt. Was die Landesregierung bislang nicht tut. Bielefeld und Paderborn zählten einmal dazu, bevor sie die Landesregierung 2020 wieder von der Liste strich. Wir fordern von der Landesregierung, insbesondere von der Bauministerin Scharrenbach, dass zumindest die Unistädte Bielefeld und Paderborn auf die Liste der Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgenommen werden.
Zum anderen muss mehr bezahlbarer Wohnraum her. Neu bauen lässt sich aber nur, wenn es Grundstücke gibt. Die Kommunen können Hebel anbringen, etwa durch eine Baulandstrategie, wo sie als Zwischeneigentümer auftreten und so lenken können, dass auch sozialer Wohnraum entsteht.
Es kann nicht oft genug gesagt werden: Wohnen ist zentral für die Menschen. Und wohl niemand hat Lust zu arbeiten, nur um sich eben jenes Dach zu finanzieren, unter das er seinen Kopf betten kann, um dann wieder arbeiten zu gehen, um die Miete zahlen zu können.
Übrigens haben hohe Mieten und Nebenkosten noch einen anderen Effekt: Die Menschen haben schlicht kein Geld mehr, sich eine neue Küche oder Ähnliches anzuschaffen. Das spürt auch die in Ostwestfalen-Lippe nachwievor verankerte Küchenindustrie. Hohe Kosten bei den Dingen des Lebens, die unverzichtbar sind, schwächen die Konjunktur bei allen anderen Gütern.
Ihre Regina Kopp-Herr
Aktueller Betriebskostenspiegel
2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt
[Berlin, 18. Januar 2024] Mieterinnen und Mieter mussten im Jahr 2022 in Deutschland im Durchschnitt 2,28 Euro/qm/Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 2,87 Euro/qm/Monat betragen.
Dies sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund jetzt auf Grundlage der bundesweiten Abrechnungsdaten des Jahres 2022 vorlegt. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 2.755,20 Euro für das Abrechnungsjahr 2022 aufgebracht werden.
Regionale und lokale Unterschiede groß
Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser.
Heizung und Warmwasser 2022
Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen im Abrechnungsjahr 2022 im Durchschnitt bei 1,07 Euro/qm/Monat, in der Spitze bei 1,82 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt.
»Viele Mieterinnen und Mieter haben die Energiepreisexplosion schon bei der Abrechnung für das Jahr 2022 zu spüren bekommen, indem sie teilweise mit vierstelligen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert wurden. Noch stärker zu Buche schlagen werden die immensen Energiekostenerhöhungen aber voraussichtlich mit der Abrechnung für das Jahr 2023, die den Mieterinnen und Mietern bis Ende des laufenden Jahres zugehen muss. Denn trotz der Energiepreisbremsen im Jahr 2023 sind die Energiepreise hoch. Wir brauchen daher dringend eine staatlich geförderte sozialverträgliche Modernisierung, insbesondere der Gebäude, die energetisch in einem mangelhaften Zustand sind. Denn insbesondere die einkommensschwächsten Haushalte wohnen in schlecht gedämmten Wohnungen mit ineffizienten Heizungsanlagen und müssen daher sehr viel Geld für ihre Heizkosten ausgeben,« sagt die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. Weitere Informationen zum Betriebskostenspiegel und die Grafik finden Sie hier.
Gemeinsam die Geschäfte führen
Der Mieterbund OWL hat eine neue Geschäftsführung (Foto). Sarah Bohnke ersetzt Ralf Brodda und Sandra Hengst führt ihre bisherigen Aufgaben nun als Mit-Geschäftsführerin weiter. Sie wollen mit ihren Kompetenzen den Mieterbund OWL in die Zukunft führen.
Ralf Brodda ist zum Jahreswechsel zurück in seine alte Heimat Stuttgart gewechselt und nun dort Geschäftsführer des Mieterbunds. Der Mieterbund OWL hat also seit 1. Januar 2024 eine neue Geschäftsführung, erstmals mit Sarah Bohnke und Sandra Hengst ein gleichberechtigtes Duo. Während Sarah Bohnke seit gut einem Jahr beim Mieterbund OWL arbeitet, ist Sandra Hengst schon seit Anfang 1997 dabei. Die gelernte Kauffrau fing in der Verwaltung an. Damals war noch einiges deutlich anders. Die Geschäftsstellen verteilt über die Region gab es schon, aber noch keine E-Mails und auch keinen Server, auf den die Mitarbeiter zentral zugreifen konnten. »Seinerzeit wurden Schriftsätze noch mit Hilfe einer elektronischen Schreibmaschine auf Durchschlagpapier erstellt«, erinnert sich Sandra Hengst. Sie war maßgeblich daran beteiligt, die Geschäftsstellen digital zu vernetzen. »Würde ich beruflich noch einmal neu anfangen müssen, könnte ich mir alternativ einen Job in der IT vorstellen. Schon in der Schule habe ich gerne programmiert«.
Sandra Hengst arbeitet gerne im Hintergrund. Buchführung, die Finanzen überhaupt, Verwaltung, Arbeitsorganisation, Digitalisierung, dies sind ihre Felder. Geht es darum, neue Software einzuführen oder Akten papierlos zu führen, ist sie maßgeblich. Die heute 51-Jährige ist beim Mieterbund OWL mit ihren Aufgaben gewachsen. Sie organisiert, prüft und verwaltet, sie arbeitet gerne mit Zahlen und legt damit die Basis für einen reibungslosen Ablauf. Sie wurde Assistentin der Geschäftsführung und ab 2017 stellvertretende Geschäftsführerin. »Für mich ändert sich jetzt gar nicht so viel. Sarah Bohnke und ich teilen uns die Aufgaben in der Geschäftsführung, ich werde weitestgehend weiter in meinen bisherigen Bereichen arbeiten«, sagt sie. Durch die Ernennung zur Mit-Geschäftsführerin wird manifestiert, was bereits seit Jahren praktiziert wurde. Ihren Job beim Mieterbund OWL macht sie gerne – und das schon seit 27 Jahren.
Sarah Bohnke hingegen ist erst seit dem 1. Januar 2023 beim Mieterbund. Die Volljuristin arbeitete ein Jahr als Beraterin und weiß so bereits, wo bei den Mitgliedern der Schuh drückt. Nun ist sie eine der beiden Geschäftsführerinnen. »Das heißt aber nicht, dass ich künftig gar keine Beratung mehr mache«, sagt die 35-Jährige. »Ich fühle mich mit den Mietern verbunden und unterstütze gerne. Aus eigenem Erleben weiß ich, wie es ist auf die Unterstützung bei Mietrechtsproblemen angewiesen zu sein«, unterstreicht die gebürtige Bielefelderin. Sie mag es, schnell helfen zu können. »Was mir ein gutes Gefühl gibt, sind die Rückmeldungen. Etwa, wenn jemand nach der Beratung aufsteht und sagt, ihm falle ein Stein vom Herzen und heute Nacht könne er wohl endlich wieder schlafen«. Sie übernimmt im Wesentlichen die Aufgaben von Ralf Brodda, zu denen neben der Qualitätssicherung in der Rechtsberatung und der Wohnungspolitik auch die Öffentlichkeitsarbeit gehört.
Studiert hat sie an der Universität Bielefeld. Dort ist sie bereits mit dem Mietrecht in Berührung gekommen. »In der Jura-Fakultät fand die erste Vorlesung bundesweit zum Mietrecht statt«, erinnert sie sich. Sie lauschte Ulf Peter Börstinghaus, der nicht nur Recht vermittelte, sondern auch viel über dessen Anwendung berichtete. Er ist Gründungsmitglied des Deutschen Mietgerichtstages e.V. und war bis 2017 dessen Vorsitzender. Der Verein, der sich auf das Mietrecht spezialisiert hat, veranstaltet eine Nachwuchsakademie für junge Juristen. An einer nahm Sarah Bohnke teil. »Das hat letztlich dazu beigetragen, dass ich beim Mieterbund angefangen habe«, sagt sie.
Gebäudeenergiegesetz
Zum 1. Januar 2024 trat das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – das sogenannte Heizungsgesetz – in Kraft. Damit werden Vorgaben für neu installierte Heizungsanlagen eingeführt. Was bedeuten die neuen Regelungen? Der Deutsche Mieterbund (DMB) gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Am Mittwoch, dem 13. März 2024, 18 Uhr, im großen Saal der Ravensberger Spinnerei laden der Mieterbund OWL und Haus & Grund zu einer gemeinsamen Veranstaltung über das seit dem 1. Januar geltenden Gebäudeenergiegesetz ein.
Die Einladung richtet sich exklusiv an Mitglieder vom Mieterbund OWL und Haus & Grund. Für den Vortrag konnte Prof. Dr. Markus Artz gewonnen werden. Er lehrt und forscht an der juristischen Fakultät der Universität Bielefeld und ist Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstags. In seinem Vortrag stellt Prof. Dr. Artz die Auswirkungen vor, die das Gebäudeenergiegesetz auf Mieter und Vermieter hat. Dabei werden unter anderem die Fragen beleuchtet, was Mieter bei dem Heizungstausch dulden müssen, wie der Vermieter die Miete erhöhen darf und welche Auswirkungen der Heizungstausch auf die Betriebskosten haben wird. Nicht zuletzt soll es darum gehen, welche Förderungen es für Mieter und Vermieter gibt.
Eine vorherige Anmeldung bis zum 11. März 2024 unter (0521) 56 05 50 oder verein@mieter-bund-owl.de ist zwingend erforderlich.
Eine Stadt lebt davon,
dass Menschen in ihr leben können
Markus Kollmeier ist neues Vorstandsmitglied des Mieterbund OWL. Der Geschäftsführer von Arbeit und Leben bringt Ideen mit und sieht den Mieterbund als wichtige Stimme in der Wohnungspolitik.
Ziemlich beeindruckt kehrte Markus Kollmeier aus Wien zurück: eine schöne Stadt mit einer Wohnungspolitik, die vorbildlich ist. Rund 60 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben im Gemeindewohnungen oder in Bauten von Genossenschaften. Wohnen im und am Zentrum – und damit am Puls des Lebens, kurze Wege zur Arbeit. Wien ist zwar nicht das Paradies, auch dort gibt es steigende Mietpreise und Wohnungsnot. Aber die Stadt mischt sich massiv in den Wohnungsmarkt ein. Ausgangspunkt war, dass Anfang
des 20. Jahrhunderts rund 300.000 Menschen in Wien keine Wohnung hatten. »Das Wiener Modell kann nicht ohne Weiteres übertragen werden, aber Anregungen bietet es schon«, findet Markus Kollmeier.
Der 42-Jährige ist frisch gewähltes Vorstandsmitglied des Mieterbund OWL und beruflich einer der beiden Geschäftsführer von Arbeit und Leben Bielefeld. Der Bildungsträger vor allem für betriebliche Interessensvertretungen bot in den vergangenen Jahren zwei Bildungsurlaube nach Wien an. »Der Aufenthalt dort hat mich darin bestärkt, mich vor Ort in Ostwestfalen zu engagieren. Bildungsarbeit, um betriebliche Interessensvertretungen zu stärken, liegt ja auch nahe bei dem, sich für die Rechte der Mieterinnen und Mieter einzusetzen«. Er war bis 2018 Geschäftsführer der Falken in Gütersloh, seit 2019 ist er nun bei Arbeit und Leben in Bielefeld.
Vom Mieterbund OWL ist er überzeugt. »Wir mussten die Beratung auch schon mal in Anspruch nehmen, uns wurde damals richtig gut geholfen. Inzwischen haben wir einen tollen Vermieter«, sagt er. »Die Mietpreisbremse muss deutlicher und flächiger greifen«, ist eine seiner Forderungen, »es ist ein Unding, dass beispielsweise in Bielefeld und Paderborn seit 2020 die Mietpreisbremse des Landes nicht mehr greift, weil die Landesregierung meint, es gebe dort keinen angespannten Mietwohnungsmarkt«. Er ist auch offen für neue Ideen: »Wir müssen den Leerstand angehen und alternative Wohnformen fördern«, fügt das Mitglied des Bielefelder Sozial- und Gesundheitsausschusses an. Er denkt da beispielsweise an Modelle, bei denen Menschen, die weniger Wohnraum als zuvor benötigen, im Haus in eine kleinere Wohnung umziehen oder sich Wohnraum teilen. »Das muss selbstverständlich freiwillig geschehen, die Stadt könnte dazu aber mehr beraten und unterstützen«.
Neubauen sei auch wichtig. »Wenn Grundstücke ausgeschrieben werden, brauchen die Kommunen ein Zugriffsrecht und bei Bebauung bedarf es einer massive öffentliche Förderung, gekoppelt mit einer auf Jahrzehnte gedeckelten Miete. Das können die Kommunen nicht alleine stemmen. Das Ziel ist es, Wohnraum langfristig zu bezahlbaren Preisen zu vermieten«.
BetriebskostenCheck
In einem Ratgeber von co2online werden Ihre Betriebskosten bewertet und diese mit dem bundesweiten Durchschnitt verglichen. Sie erfassen dafür die auf das gesamte Gebäude bezogenen Kostenpositionen aus Ihrer Betriebskostenabrechnung (als Bruttowerte) für die entsprechende Abrechnungsperiode. Das Tool von co2online wurde in Kooperation mit dem Deutschen Mieterbund entwickelt. Sie erreichen es durch einen Mausklick auf das Logo oder hier.
Die Stadtgesellschaft im Blick
Liebe Mitglieder,
Parkraum wird überwacht, Wohnraum kaum. Warum eigentlich? Weil es der Stadt Geld einbringt, in der Innenstadt Verstöße beim Parken zu ahnden, eine Zweckentfremdung von Wohnungen aber nur in geringem Umfang, könnte vermutet werden. Ordnungspolitik sollte aber nicht davon abhängig gemacht werden, ob anschließend die Kasse klingelt oder nicht.
In Bielefeld herrscht ein eklatanter Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Das kann niemand ernsthaft in Abrede stellen. Deswegen muss jede Möglichkeit genutzt wurden, um an Wohnungen zu kommen. Über Jahre leerstehende Wohnungen sind ein Ärgernis. Dort könnten Menschen wohnen. Ärgerlich auch, wenn Vermieter lieber Airbnb oder ähnliches machen, weil das vielleicht mehr Geld einbringt als eine schnöde reguläre Vermietung. Die Verwaltung sieht für Bielefeld aber in beidem kein großes Problem, die Zahlen seien vergleichsweise niedrig. Letztlich aber zählt jede Wohnung. Deswegen ist die Stadt aufgefordert, aktiv zu werden und es nicht bei guten Worten zu belassen.
Zugegeben, eine Zweckentfremdungssatzung wird die Wohnprobleme in Bielefeld in der Gesamtsicht nicht entscheidend verändern. Sie wäre aber ein Baustein einer ganzen Reihe von Maßnahmen. Dazu zählt eine Baulandstrategie, die effektiv ist, dazu gehört sozialer Wohnungsbau in kommunaler Hand. Es muss gebaut werden, kreativ und unter Ausschöpfung aller Fördermöglichkeiten, damit bezahlbarer Wohnraum entsteht. Und im Bestand muss die Kommune dafür sorgen, dass der vorhandene Wohnraum auch von Mietern genutzt werden kann.
Ihr Mieterbund OWL
Leerstand konsequent angehen
Die Verwaltung in Bielefeld sieht in einer Satzung kein Mittel, um Leerstand und Umnutzung als Ferienwohnungen zu bekämpfen. Der Mieterbund OWL sieht das anders.
Die Stadtverwaltung sieht eine Zweckentfremdungssatzung für Bielefeld als wenig effektiv an. Rechtlich besteht für die Kommune die Möglichkeit, mit einer Satzung einzugreifen, wenn die »ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist«. Der Aufwand, eine solche Satzung durchzusetzen, sei jedoch erheblich, das Problem zweckentfremdeter Wohnungen würde nur »begrenzt behoben«. So steht es in einer Antwort der Verwaltung auf eine Anfrage der Bezirksvertretung Mitte.
Zwischen den Zeilen lässt sich herauslesen, dass die Verwaltung kein so großes Problem sieht: Sie gibt an, dass derzeit circa 300 Wohnungen auf verschiedenen Portalen zur Nutzung als Ferienwohnungen angeboten werden, bei einem Gesamtwohnbestand von rund 175.000 Wohneinheiten. Die Wohnungsleerstandsquote für längerfristigen Leerstand von Wohnungen liege in Bielefeld bei lediglich 0,25 Prozent. Das entspricht circa 400 Wohnungen. Dies sei ein »sehr unterdurchschnittlicher Wert für Großstädte«, schreibt die Verwaltung.
Wir wissen nicht, wie belastbar diese Zahlen sind und vermuten, dass es eine erhebliche Grauzone gibt, etwa bei Airbnb Wohnungen, sagt Ralf Brodda als eghemaliger Geschäftsführer des Mieterbund OWL. Bielefeld hatte schon mal eine solche Satzung, nicht freiwillig, sondern auf Grund einer landesweit geltenden Verordnung, und zwar von 1981 bis 2006. Die Überwachung habe sich aber als arbeitsintensiv und wenig effektiv dargestellt, blickt die Stadtverwaltung zurück. Die meisten Anträge wurden genehmigt, Bußgeldverfahren nicht eingeleitet. In den Jahren nach Auslaufen der Verordnung sind in Bielefeld keine Probleme durch den Wegfall von Wohnungen aufgrund von Zweckentfremdungen ersichtlich geworden. Zudem verweist sie auf die Leerstandsmanagerin, eine Stelle, die im Bauamt neu eingerichtet wurde. Die kann aber letztlich nicht mehr machen als Vermieter anzusprechen.
»Die Verwaltung argumentiert ökonomisch mit Blick auf ihre eigenen Ressourcen«, sagt Brodda, »angebracht wäre aber eine gesellschaftliche Sicht. Und da zählt jede Wohnung, die auf den Mietmarkt zurückkommt«. Der Mieterbund OWL fordert deswegen den Rat der Stadt auf, eine Zweckentfremdungssatzung ernsthaft zu prüfen. »Eine solche Satzung würde Druck aufbauen, wenn die Bußgelder entsprechend hoch angesetzt werden. Manche Vermieter würden dann doch vermieten, statt leerstehen zu lassen oder Ferienwohnungen wieder der Vermietung zuführen. Wir haben in Bielefeld absolut nicht den Spielraum, auf Wohnungen zu verzichten«, sagt er.
Konsequente Fortsetzung der Baulandstrategie
Mieterbund OWL e.V. plädiert für die konsequente Fortsetzung der Baulandstrategie…
[19.12.2023] In der jüngsten Zeit haben sich Vertreter der CDU, der FDP, der IHK und Investoren zu Wort gemeldet und eine Aussetzung der Baulandstrategie gefordert. Diese Forderung geht in die falsche Richtung.
Das Wohnen wird für immer mehr Menschen unbezahlbar. »In unsere Beratungen kommen immer mehr Mieterinnen und Mieter, die mit Mieterhöhungen und Wohnungskündigungen zu kämpfen haben,« so Ralf Brodda, ehemaliger Geschäftsführer des Mieterbundes OWL Die Stadt müsse daher jede Chance nutzen, damit insbesondere öffentlich geförderte, das heißt bezahlbare Wohnungen gebaut werden.
Die Baulandstrategie gibt ihr dafür das geeignete Instrument und wurde deswegen völlig zurecht ins Leben gerufen. Sie führt dazu, dass die Stadt nur dort Baurecht schafft, wo die Eigentümer des Bodens bereit sind, mindestens 50 Prozent der Fläche an die Stadt zu verkaufen und auf den anderen 50 Prozent mindestens 33 Prozent Sozialwohnungen zu realisieren. Ziel der Stadt ist die planungsrechtliche Entwicklung von Flächen, die für den Bau bezahlbarer Wohnungen zu vergünstigten Konditionen vermarktet werden können. Damit kann die Stadt durch aktive Bodenpolitik in den Markt einzugreifen, um eine sozial gerechte Bodenentwicklung zu ermöglichen. Dies ist ihre Pflicht, im Rahmen der allgemeinen Daseinsvorsorge.
Bei den Eigentümern des Bodens und den Investoren setzt das einen Teilverzicht auf Bodenwertsteigerungen und Spekulationsgewinne voraus. Und das trifft – wie man sieht – in vielen Fällen nicht auf Gegenliebe.
Regina Kopp-Herr
Tatsache aber ist, dass die Bodenwertsteigerungen erst durch städtische Erschließungsmaßnahmen entstehen und darum die Wertsteigerungen nicht ausschließlich privat angeeignet werden sollten. Eine Einsicht, der sich die Bielefelder CDU und FDP, wie auch Investoren verschließen, wenn sie gegen die Baulandstrategie polemisieren und bedauern, dass Grundstückbesitzer nicht die angestrebten Bodenpreise realisieren können. Es gibt aber, wie schon das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, kein Grundrecht auf Spekulationsgewinne.
Trotz allem Widerstand werden im Rahmen der Baulandstrategie in den nächsten Jahren über tausend Wohneinheiten in Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern entstehen. Auch wenn ersichtlich ist, dass sie erfolgreich ist, reicht das bei weitem nicht. »Die Fortsetzung der Baulandstrategie liegt also im Interesse der Mieterinnen und Mieter, weil sie bezahlbare Wohnungen und Sozialwohnungen möglich macht«, so die Vorsitzende des Mieterbundes OWL Regina Kopp-Herr.
Halbzeitbilanz Ampel – Verschärfte Krise am Miet- und Wohnungsmarkt
Bilanz und Forderungen des Deutschen Mieterbundes und des Deutschen Gewerkschaftsbundes
[6.12.2023] Nach zwei Jahren Regierungszeit ist die wohnungspolitische Bilanz der Ampel mangelhaft. Zentrale Vorhaben des Koalitionsvertrags sind noch nicht umgesetzt. Unterdessen spitzt sich die Wohnungskrise weiter zu: Steigende Mieten, unbezahlbare Immobilienpreise, kaum Neubau und keine Besserung in Sicht. Es fehlen mehr als 700.000 bezahlbare Mietwohnungen im Bundesgebiet. Zur Halbzeit der Legislaturperiode ziehen der Deutsche Gewerkschaftsbund und der Deutsche Mieterbund auf einer Pressekonferenz Bilanz.
Aktuelle Entwicklung der Mieten in Deutschland
- Im Durchschnitt sind die Mieten inserierter Bestandswohnungen im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr bundesweit um vier Prozent gestiegen – auf im Schnitt 9,66 Euro je m² nettokalt, in Großstädten auf 12,23 €.
- Indexmieten: In den sechs größten Städten enthalten 30 Prozent der neu abgeschlossenen Mietverträge eine Indexierung.
- Auch in bestehenden Mietverhältnissen steigt die Miete weiter an, zwischen 2020 und 2023 um 5,5 Prozent.
Besonders dramatisch: Einbruch des Neubaus & der Mangel an bezahlbaren Sozialwohnungen
- 2023 fehlen mehr als 700.000 Wohnungen – vor allem Sozialwohnungen und bezahlbare Mietwohnungen.
- Einbruch der Baugenehmigungen für Wohnungen im Halbjahr 2023 um 27,2 Prozent.
- Jährlich fallen von den aktuell verbliebenen 1,1 Sozialwohnungen rund 45.000 aus der Bindung, der Bestand an Sozialwohnungen nimmt also weiter ab.
- Von den 2022 rund 295.000 neu gebauten Wohnungen sind weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel bezahlbare Sozialwohnungen.
Hohe Belastung durch Wohnkosten
- Von den insgesamt 21 Millionen Mieterhaushalten ist über ein Drittel durch ihre Wohnkosten überlastet.
- 3,1 Mio. Haushalte zahlen für Kaltmiete und Heizkosten mehr als 40 Prozent ihres Einkommens, 4,3 Mio. Haushalte zahlen zwischen 30 und 40 Prozent ihres Einkommens.
- Heizkosten: 5,5 Mio. Haushalte können nicht angemessen heizen, der Anteil hat sich gegenüber 2021 verdoppelt.
Aktuelle Entwicklungen der Bau- und Grundstückpreise
- Baulandpreise sind in Durchschnitt zwischen 2012 und 2022 um 83 Prozent gestiegen: In Berlin um 270 Prozent, Hamburg 189 Prozent, Köln 165 Prozent, Frankfurt 178 Prozent, Stuttgart 136 Prozent und München 276 Prozent.
- Grundstückskosten beim Wohnungsneubau beanspruchen in Großstädten im Mittel 20 Prozent der gesamten Investitionskosten.
Heizspiegel für Deutschland 2023
Der Heizspiegel für Deutschland bietet bundesweite Vergleichswerte für Ihre Heizkosten und Ihren Heizenergieverbrauch. Die großen Kostenunterschiede entstehen durch viele Faktoren. Der wichtigste: der energetische Sanierungsstand des Hauses.
Wie entwickeln sich die Heizkosten in Deutschland?
Untenstehende Tabelle zeigt Vergleichswerte für das Abrechnungsjahr 2022. Sie beziehen sich auf die gesamte Wohnfläche eines Gebäudes und beinhalten die Anteile für Raumwärme und Warmwasserbereitung. Die Tabelle ermöglicht es nicht, Energieträger und Heizsysteme miteinander zu vergleichen oder den Heizenergieverbrauch einer Wohnung in zentralbeheizten Gebäuden zu bewerten.
Hintergrund zum Heizspiegel
Der Heizspiegel für Deutschland wird von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online herausgegeben. Er informiert Verbraucher:innen seit 2004 über Sparpotenziale rund ums Heizen und wird vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert. Partner des Heizspiegels ist der Deutsche Mieterbund e.V.
| Verbrauch in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr | Kosten in Euro je Quadratmeter und Jahr | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Wohnfläche des Gebäudes in Quadratmeter | Energieträger Heizsystem | niedrig | mittel | erhöht | zu hoch | niedrig | mittel | erhöht | zu hoch |
| 100-250 | Erdgas | bis 82 | bis 145 | bis 228 | ab 229 | bis 15,10 | bis 24,20 | bis 35,80 | ab 35,81 |
| Heizöl | bis 95 | bis 148 | bis 228 | ab 229 | bis 15,40 | bis 22,10 | bis 31,60 | ab 31,61 | |
| Fernwärme | bis 73 | bis 126 | bis 202 | ab 203 | bis 10,40 | bis 15,80 | bis 23,10 | ab 23,11 | |
| Wärmepumpe | bis 25 | bis 40 | bis 90 | ab 91 | bis 13,50 | bis 19,80 | bis 39,60 | ab 39,61 | |
| Holzpellets | bis 70 | bis 125 | bis 207 | ab 208 | bis 10,60 | bis 16,20 | bis 24,00 | ab 24,01 | |
| 251-500 | Erdgas | bis 78 | bis 137 | bis 217 | ab 218 | bis 14,20 | bis 22,50 | bis 33,60 | ab 33,61 |
| Heizöl | bis 90 | bis 143 | bis 223 | ab 224 | bis 14,50 | bis 21,00 | bis 30,50 | ab 30,51 | |
| Fernwärme | bis 70 | bis 121 | bis 196 | ab 197 | bis 9,90 | bis 15,10 | bis 22,30 | ab 22,31 | |
| Wärmepumpe | bis 24 | bis 39 | bis 88 | ab 89 | bis 12,80 | bis 18,80 | bis 38,10 | ab 38,11 | |
| Holzpellets | bis 66 | bis 118 | bis 197 | ab 198 | bis 9,80 | bis 15,00 | bis 22,30 | ab 22,31 | |
| 501-1.000 | Erdgas | bis 74 | bis 128 | bis 206 | ab 207 | bis 13,40 | bis 21,10 | bis 31,60 | ab 31,61 |
| Heizöl | bis 86 | bis 138 | bis 218 | ab 219 | bis 13,70 | bis 20,00 | bis 29,50 | ab 29,51 | |
| Fernwärme | bis 67 | bis 117 | bis 191 | ab 192 | bis 9,50 | bis 14,50 | bis 21,50 | ab 21,51 | |
| Wärmepumpe | bis 23 | bis 38 | bis 86 | ab 87 | bis 12,10 | bis 18,00 | bis 37,80 | ab 36,81 | |
| über 1.000 | Erdgas | bis 71 | bis 123 | bis 199 | ab 200 | bis 12,90 | bis 20,20 | bis 30,40 | ab 30,41 |
| Heizöl | bis 84 | bis 135 | bis 215 | ab 216 | bis 13,10 | bis 19,40 | bis 28,80 | ab 28,81 | |
| Fernwärme | bis 65 | bis 114 | bis 187 | ab 188 | bis 9,20 | bis 14,00 | bis 21,00 | ab 21,01 | |
| Wärmepumpe | bis 22 | bis 37 | bis 85 | ab 86 | bis 11,70 | bis 17,50 | bis 36,00 | ab 36,01 |
Bielefeld: Die Mieten steigen
Mieterbund kritisiert Koalitionsvertrag als unzulänglich und sieht nur wenige Lichtblicke
Zwischen fünf und neun Prozent sind die Bestandsmieten in Bielefeld im Vergleich zu 2018 gestiegen. Der zum 1. März 2022 veröffentlichte Mietspiegel stellt die kräftigsten Mieterhöhungen bei den zwischen den 1950 und 1977 erbauten Wohnungen fest. Im mittleren Bereich lag das Preisniveau 2018 bei Wohnungen aus der Baualtersklasse 1950 bis 1960 bei 5,69 Euro, nun liegt es bei 6,06 Euro. Der Mietspiegel kennt drei Grundwerte: den unteren, den mittleren (Median) und den oberen Wert. Über alle Klassen hinweg sind die unteren und oberen Werte besonders gestiegen. Die Grundlage für den Mietspiegel stellt eine wissenschaftlich fundierte Umfrage dar. Im vergangenen Herbst hatte die Stadt Bielefeld rund 7.000 zufällig ausgewählte Vermieter befragt. Der neue Mietspiegel ersetzt den von 2020, der damals auf Grundlage der Erhebungen von 2018 fortgeschrieben wurde. An der Erstellung hat der Mieterbund OWL mitgewirkt.
Die Preissteigerungen gestalten sich durchaus unterschiedlich. Bei neuen, ab 2011 gebauten Wohnungen, sind die Preise im Vergleich zu 2018 zwar auch gestiegen, im Vergleich zum Mietspiegel 2020 aber sogar leicht gesunken. »Das zeigt, wie wichtig es ist, den Mietspiegel wissenschaftlich mit abgefragten Daten zu erheben«, sagt Ralf Brodda, Geschäftsführer des Mieterbunds OWL. Die gestiegenen Mietpreise in Bielefeld liegen in etwa auf dem Niveau der Steigerungen in anderen Städten und Gemeinden in OWL, allerdings ist das Preisniveau im Oberzentrum höher. »Dass die Preise spürbar steigen, zeigt, dass nach wie vor zu wenig bezahlbarer Mietwohnraum zur Verfügung steht. Das treibt die Mieten«, sagt Ralf Brodda. Den Mietspiegel können Sie sich hier bei uns oder auf den Seiten der Stadt Bielefeld ansehen.
Den Schimmel loswerden
Schimmel in der Wohnung gefährdet die Gesundheit. Der Mieterbund OWL bietet gemeinsam mit der Verbraucherzentrale Bielefeld, der Bielefelder Gesellschaft für Wohnen und Immobiliendienstleistungen mbH (BGW) und Haus & Grund Bielefeld eine Beratung zu Schimmelproblemen in Mietwohnungen an. Bei dem Termin vor Ort geht es darum, Ursachen zu finden und gemeinsam Maßnahmen zu entwickeln, die Vermieter und Mieter beitragen können, damit der Schimmel dauerhaft verschwinden kann.
Voraussetzung ist die Teilnahme des Vermieters und Mieters. Beide Zahlen je 50,00 €. Mitglieder des Mieterbunds zahlen nur 25,– €. Die ersten Termine haben bereits stattgefunden, weitere sind eingeplant. Nachfragen und Anmeldung über den Mieterbund, Telefon 0521 / 56 05 50.
Aus dem Dachverband
Mieterbund NRW: Der Vorstand
Der Vorstand wurde zuletzt auf dem Mietertag NRW am 20.1.2024 für die Dauer von vier Jahren gewählt. Alle 14 Vorstandsmitglieder sind neben ihrem Engagement für den Landesverband hauptberuflich oder ehrenamtlich in örtlichen Mietervereinen tätig.
Erster Vorsitzender ist Hans-Jochem Witzke, stellvertretende Vorsitzende sind Hans Jörg Depel, Heike Keilhofer, Regina Kopp-Herr und Sabine Mosler-Kühr.
Kassierer/Stellvertreter sind Marco Karsten, Richard Schmidt, Schriftführerin/Stellvertreter sind André Juffern und Sarah Primus.
Beisitzer sind Volker Jaks, Sandra Keilhauer, Siw Mammitzsch, Dr. Zanda Martens und Robert Punge. Ehrenvorsitzender ist Dr. Hans Klose, Ehrenmitglieder sind Volker Meyer und Otto Steil.
Aus dem Verein
Mieterbund OWL mit neuer Spitze
Regina Kopp-Herr folgt Veronika Rosenbohm als Vorstandsvorsitzende. Sarah Bohnke löst Ralf Brodda in der Geschäftsführung des Mieterbundes OWL ab.
[7.11.2023] Der Mieterbund OWL hat sich an der Spitze neu aufgestellt: Die Delegierten wählten am 7. November einen neuen Vorstand, vor allem mit Regina Kopp-Herr eine neue Vorstandsvorsitzende. Ralf Brodda, seit 2014, Geschäftsführer des Mieterbunds OWL, teilte auf der Versammlung mit, dass er den Mieterbund OWL verlässt. Der Vorstand hat die Geschäftsführung daher neu organisiert. Sarah Bohnke – bislang Beraterin beim Mieterbund OWL – und Sandra Hengst – bisher die stellvertretende Geschäftsführerin –bilden ab Januar 2024 eine Doppelspitze als Geschäftsführerinnen.
Von links nach rechts: Judith Spittler, Silvia Bose, Markus Kollmeier, Jochim Knollmann, Thorsten Försterling, Christine Torwegge, Hans-Georg Pütz, Regina Kopp-Herr, Thomas Möller, Onur Ocak
»Als ich damals nach Bielefeld zog, war es im Vergleich zu Stuttgart leicht, eine Wohnung zu einem fairen Preis zu finden«, erinnert sich Ralf Brodda, »das ist heute anders«. Der Volljurist arbeitete zuvor als Rechtsberater beim Mieterverein in Stuttgart. Dorthin kehrt er nun zurück. »Ich bin nicht jemand, der mal eben so eine Stelle wechselt. Die Zeit in Ostwestfalen war intensiv und gut. Aber der Wunsch, in meine alte Heimat zurückzukehren, hat am Ende überwogen«, sagt er. Die Koffer sind gepackt, eine Mietwohnung in Stuttgart gefunden. Sowohl der Mieterverein Stuttgart als auch der Mieterbund OWL sind im Deutschen Mieterbund. »Es ist auch ein Perspektivwechsel, damals war ich in Stuttgart Berater, künftig werde ich dort Geschäftsführer sein. Dabei schöpfe ich voll aus meinen Erfahrungen, die ich in zehn den Jahren beim Mieterbund OWL gewinnen konnte«.
Veronika Rosenbohm hingegen ist ein Bielefelder Urgestein. Sie leitete eine Schule und engagiert sich seit über 50 Jahren ehrenamtlich. Sie war unter anderem Unterbezirksvorsitzende und ist heute Fraktionsvorsitzende der Sozialdemokraten in der Bezirksvertretung Mitte. Sie ist politisch gut vernetzt und hat dies in den vergangenen zehn Jahren genutzt, um die Belange der Mieterinnen und Mieter in OWL in die Kommunalpolitik und darüber hinaus einzubringen. Weiter im Vorstand des Mieterbundes sind Joachim Knollmann und Hans-Georg Pütz. Die beiden bilden enorm viel Erfahrung und Wissen ab. Joachim Knollmann war 28 Jahre, bis 2013, Geschäftsführer. Hans Georg-Pütz gehört dem Vorstand bereits seit 1991 an, nachdem er bereits 1990 in den Vorstand kooptiert wurde und zunächst ohne Stimmrecht an den Sitzungen teilnahm. Sie sind durch die Delegierten in ihrer Aufgabe als stellvertretende Vorstandsvorsitzende bestätigt worden. Als neue Vorsitzende und damit Nachfolgerin von Veronika Rosenbohm ist Regina Kopp-Herr gewählt worden. Die Bielefelderin war 2010 bis 2022 Abgeordnete des Landtags. Dreimal hintereinander konnte sie für die SPD das Direktmandat gewinnen.
Ihre Schwerpunkte im Landtag waren Familie und die Gleichstellung von Frauen. Gelernt hat sie Medizinisch-technische Laborassistentin. »Ich trete in große Fußstapfen. Ich werde sie nutzen, aber nicht austreten, sondern neue Konturen hinzufügen«, sagt sie. »Ich baue Brücken, diskutiere Dinge zu Ende und treffe am Ende auch Entscheidungen«, beschreibt sie ihre eigenen Stärken. »Ich kann versichern, dass ich mich mit viel Energie in die neue Aufgabe einbringen werde«.
Als Vorsitzende arbeitet sie ehrenamtlich für den Mieterbund OWL. Sie gehörte als Beisitzerin bereits seit 2019 dem Vorstand an. Die Entwicklungen am Mietmarkt nimmt sie wahr: Im politischen Raum sind die Forderungen etwa nach einer Mietpreisbremse oder verbesserten Rechten für Mieter deutlich zu hören. »Ich habe auch persönliche Erfahrungen: Es war damals schwer, mit vier Kindern überhaupt eine Mietwohnung zu finden«, sagt sie. Neu gewählt als Beisitzer wurden Markus Kollmeier, Thomas Möller und Onur Ocak. Ausgeschieden sind hingegen Thomas Brächtker und Bernhard Neugebauer. Silva Bose und Philipp Küster wurden erneut als Beisitzerin gewählt. Im Unterschied zu den Vorsitzenden sind die Beisitzer weniger in die alltägliche Arbeit einbezogen, aber an allen größeren Entscheidungen beteiligt, etwa wenn es darum geht, neue Personalstellen zu schaffen.
Hilfreiche Informationen und Urteile
Mieterschutzkampagne in NRW gestartet
Mitten in der Wohnkrise planen CDU und FDP in Nordrhein-Westfalen wichtige Regelungen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter zu streichen. Das neu gegründete »NRW Bündnis: Wir wollen wohnen!« – ein Zusammenschluss aus dem Deutschen Mieterbund, dem Deutschen Gewerkschaftsbund sowie Wohlfahrts-, Verbraucherschutz- und Sozialverbänden – fordert die Landesregierung und die Fraktionen von CDU und FDP auf: Erhalten und verbessern Sie die rechtlichen Regelungen, die dem Schutz der Mieter dienen! Keinesfalls dürfen sie ersatzlos auslaufen oder gar abgeschafft werden! Im Koalitionsvertrag von CDU und FDP wurde vereinbart, entsprechende rechtliche Regelungen ersatzlos abzuschaffen.
Der Stromspiegel
Der Stromspiegel für Deutschland liefert bundesweit gültige Vergleichswerte für den Stromverbrauch von Privathaushalten. Grundlage dafür sind 161.000 Verbrauchsdaten und aktuelle Studien der Projektpartner. Weitergehende Informationen erhalten Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes NRW sowie direkt beim »Stromspiegel.de«.
Der Heizkostenspiegel
Aktuelle Werte für Heizkosten und Heizenergieverbrauch in Deutschland liefert der Heizspiegel. Die Basis der Daten bilden knapp 65.000 Gebäudedaten aus dem gesamten Bundesgebiet.
Den Download, Informationen zum Heizgutachten sowie ausführliche Erläuterungen finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes oder auch unter »Heizspiegel.de«.
Der neue Betriebskostenspiegel für Deutschland ist da
Im Bundesdurchschnitt zahlt ein Mieter 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten. Aktuelle Werte für die sogenannte »zweite Miete« werden im neuen Betriebskostenspiegel dargestellt. Die Grundlage des Ergebnisses bilden die Abrechnungsdaten des Jahres 2018. Ausführliche Informationen und Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel sowie grafische Darstellungen der Werte finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes. Auch für das Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt der aktuelle aktuelle Betriebskostenspiegel vor, den Sie neben weiteren Informationen hier finden. Wollen Sie die Erstellung des kommenden Betriebskostenspiegels unterstützen, können Sie Ihre Daten auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes hier erfassen.
Rauchen auf dem Balkon
Rauchen auf dem Balkon kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 110/14) grundsätzlich eingeschränkt werden. So erklärte der Bundesgerichtshof, dass nichtrauchende Nachbarn grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegenüber rauchenden Nachbarn haben können. Dieser bestehe aber nur dann, wenn die damit verbundenen Beeinträchtigungen objektiv als wesentlich zu werten seien. Bei einer dagegen unwesentlichen Geruchsbelästigung kämen Abwehransprüche jedoch nur dann in Betracht, wenn Gesundheitsgefahren drohten. Diese Gefahr sei im Freien eher unwahrscheinlich und müsse im Einzelfall dann konkret durch den Antragsteller nachgewiesen werden. Auch könne das Rauchen nicht uneingeschränkt verboten werden. Hier gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und es müsse eine Regelung nach Zeiten festgelegt werden, in denen jede Partei ihren Balkon entsprechend nutzen kann.
Betriebskostenvorauszahlungen nach Korrektur der Abrechnung
Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 184/12).
Schimmelschlichtung
Sie haben Feuchteschäden in Ihrer Wohnung? Ihr Vermieter und Sie suchen gemeinsam nach einer Lösung? Wir und unsere Kooperationspartner helfen Ihnen in der »Kooperation Schimmelschlichtung« im Raum Bielefeld. Nähere Informationen finden Sie hier in unserem Flyer.
Mietvertrag über Wohnung und Garage
Wohnung und Garage bzw. Stellplatz können nur gemeinsam gekündigt werden, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Anders, wenn die Vertragsparteien getrennte Verträge vereinbart haben. Dann kann die Garage oder der Stellplatz auch separat gekündigt werden. Der Vermieter braucht für die Garage keinen Kündigungsgrund, wie z.B Eigenbedarf.
Für einen einheitlichen Mietervertrag spricht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 422/12), wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Etwas anderes kann gelten, wenn ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separat abgeschlossener Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz vorliegen.
Bunte Wände beim Auszug
Ein Mieter muss ca. 2.700 Euro Schadensersatz zahlen, weil er Wände der frisch gestrichenen Doppelhaushälfte während der Mietzeit in kräftigen Farben (Rot, Gelb und Blau) angestrichen hatte und die Wohnung auch so bei Auszug hinterließ. Laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 416/12) ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Dekorationen übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen potenziellen Interessenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse.
Hausverkauf: Wer muss die Kaution zurückzahlen?
Der Hausverkäufer, das heißt der alte/frühere Vermieter des Mieters muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzahlen, wenn der Mieter die Kaution beim neuen Vermieter nicht erlangen kann (BGH VIII ZR 143/12). Das bedeutet, der Mieter muss zunächst seinen aktuellen Vertragspartner in Anspruch nehmen, zumindest solange dies nicht aussichtslos erscheint, zum Beispiel wegen Zwangsverwaltung und Kontopfändung. Dann erst kann er sich an den früheren Vermieter halten, wenn er hierauf nicht durch eine Vereinbarung verzichtet hat.
Urteile aus der Region
Eigenbedarf zieht nicht immer
Eigenbedarfskündigungen sind immer ein Ärgernis, besonders aber für diejenigen, die nur eingeschränkt mobil sind. Also nicht mal eben eine andere, vergleichbare Wohnung in der Nähe finden und auch nicht mal eben so umziehen können. Das trifft auf diejenigen zu, die langfristig erkrankt, alt oder dauerhaft eingeschränkt sind. Je geringer das Einkommen, desto schwieriger wird es, den Umzug zu stemmen und eine bezahlbare neue Wohnung zu finden.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu ein bemerkenswertes Urteil gefällt. In Lemgo hatte ein Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, die beiden Mieter wandten sich an den Mieterbund OWL. Sie widersprachen der Kündigung, sie stelle eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund seiner gesundheitlichen sowie finanziellen Situation unmöglich sei. Das Amtsgericht Lemgo gab dem Vermieter Recht, das Landgericht Detmold verwehrte eine Berufung, schließlich brachten die Mieter den Fall vor den Bundesgerichtshof.
Es gibt eine Härtefallregelung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 574 ff.). Ausgangspunkt ist dabei die Schutzbedürftigkeit des Mieters. Der Bundesgerichtshof ordnet dem Landgericht Detmold an, nochmals zu prüfen. Nach der Rechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund darstellen. Die Mieter hatten eine Suizidabsicht angekündigt, sollten sie die Wohnung verlieren. Das Landgericht hatte diese Absicht durch ein Gutachten prüfen lassen. Es sah in der Suizidabsicht vor allem eine Strategie, um in der Wohnung bleiben zu können. Eine solche Sicht werde dem in Artikel 2 des Grundgesetzes enthaltenen Gebots zum Schutz des Lebens nicht gerecht. »Wir sind zuversichtlich, dass die beiden Mieter in ihrer Wohnung bleiben können«, sagt Angelika Kellner, Beraterin des Mieterbund OWL.
Mindeststandards dürfen erwartet werden
Schimmel kann ein Baumangel sein, auch wenn die Vorschriften für das Baujahr des Hauses erfüllt sind. Das hat das Amtsgericht Bielefeld klargestellt und damit eine Mietminderung für rechtens erklärt. In dem Verfahren hatte ein Sachverständiger überzeugend dargelegt, dass bauliche Mängel den Schimmel verursacht hatten. In dem Streitfall ging es um ein Haus, das 1952 gebaut worden war. Damals gab es noch keine Anforderungen für den Wärmeschutz. Aber der Vermieter habe in den 90er Jahren durch den Einbau neuer Fenster die Beschaffenheit der Wohnung geändert. Deshalb hätte er die Baustandards der 90er Jahre einhalten müssen, so das Gericht in seiner Urteilsbegründung.
Und: Mieter könnten einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird und dafür sorgt, dass die Wohnung schimmelfrei bewohnbar ist.
(Amtsgericht Bielefeld 404 C 146/13)
Erst fragen, dann verändern
Mieter dürfen eine Mietsache nicht einfach verändern. Denn so eine Veränderung beeinträchtigt das Eigentumsrecht des Vermieters. Das haben das Amtsgericht Lemgo und auch das Landgericht Detmold in der Berufung klargestellt. Der Amtsrichter verwies bei seiner Entscheidung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.05.2007. Demnach beeinträchtigt eine optische Veränderung das Eigentumsrecht des Vermieters, auch wenn sie nicht in die Bausubstanz eingreift.
Ein Mieter musste eine Plane vom Carport abnehmen, mit der er seinen Wagen noch besser vor Wind und Wetter schützen wollte.
(Amtsgericht Lemgo 18 C 106/10)
Kontrolle muss möglich sein
Vermieter verstoßen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn sie den Heizungsverbrauch für ihre Mieter nicht nachvollziehbar ermitteln und darlegen. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. In dem Streitfall hatte der Vermieter den Ölverbrauch mit einer nicht genormten, selbst erstellten Skala abgerechnet. Damit könne aber der Anfangs- und Endstand im Öltank nicht zuverlässig erfasst werden, so das Gericht. Weil eine Kostenkontrolle nicht möglich war, habe der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht erfüllt. Seine Nachforderung sei daher nicht begründet.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 310/13)
Erst rechnen, dann fordern
Vermieter dürfen Nebenkostenabrechnungen nicht nachträglich zu Lasten des Mieters ändern. Das hat das Amtsgericht Gütersloh entschieden. Vermieter können zwar einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnungen ändern – sogar, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Allerdings dürfe dabei keine höhere Nachzahlung für den Mieter entstehen als in der ursprünglichen Abrechnung vorgesehen, erläuterte das Gericht und schließt damit Nachforderungen auf Nebenkosten aus.
(Amstgericht Gütersloh 10 C 267/10)
Interesse nachweisen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur gültig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. Dieses berechtigte Interesse liegt nur dann vor, wenn der Vermieter, seine Familie oder Angehörige die Räume benötigen und den ernsthaften Wunsch haben, die gekündigte Wohnung zu beziehen.
Der ernsthafte Wunsch kann aber bezweifelt und damit die Kündigung angefochten werden, so das Gericht. Zum Beispiel wenn der jenige, für den die Wohnung gekündigt wird, noch nicht einmal den Grundriss der Wohnung kennt und keine Vorstellung darüber hat, wie er die Wohnung möblieren will.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 434/11)
