Karlsruher Urteil zum Mietendeckel:
Rechtssicherheit, aber keine Lösung des Problems
Berliner Einsatz für Mieter:innen sollte Vorbild sein
(dmb) Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt, und zwar nur, weil es das Land Berlin für unzuständig hält, nicht aus inhaltlichen Gründen. Seines Erachtens ist dafür der Bund zuständig.
Seit Jahren fordert der Deutsche Mieterbund die Bundesregierung auf, wirksam gegen die galoppierenden Mieten im laufenden Mietvertrag vorzugehen. Außer bei der Abwälzung der Modernisierungskosten auf die Mieter:innen, die erschwert wurde, geschah aber leider nichts.
Die mit viel Mühe und unter Inkaufnahme etlicher Ausnahmen verabschiedete Mietpreisbremse schützt die Mieter:innen nicht ausreichend, sie gilt ohnehin nur für den Abschluss von neuen Mietverträgen, nicht im laufenden Mietverhältnis. Die Mieten – auch im Bestand – steigen immer weiter. Zahlreiche an den Bund gerichtete Vorschläge zur effektiven Mietenbegrenzung, darunter auch eine Bundesratsinitiative des Landes Berlin zur Verbesserung des Mieterschutzes, verliefen im Sande.
Aufgrund der Untätigkeit des Bundes erarbeitete der Berliner Senat ein Mieter:innen schützendes Landesgesetz, den Mietendeckel. Dieses Gesetz schrieb Miet-Obergrenzen sowie keine bzw. Mieterhöhungen nur im Rahmen des Inflationsausgleichs bis 2025 vor. Hierdurch wurden den Immobilienspekulanten in Deutschland erstmalig Grenzen gesetzt und den Mieten bis 2025 eine Bestandssicherheit gegeben. Mieter:innen von 1,5 Millionen Wohnungen konnten aufatmen, denn das Gesetz zeigte Wirkung.
Gegen dieses Schutzgesetz zogen Bundestagsabgeordnete der CDU/CSU und FDP sowie die Immobilienwirtschaft zu Felde. Die Kampagne mündete dann in der Klage von 284 Bundestagsabgeordneten beider Fraktionen in Karlsruhe. Das Landesgesetz wurde dort allein mit der Begründung gekippt, dass das Land Berlin nicht zuständig sei. Der eigentliche Gesetzesinhalt blieb jedoch unberücksichtigt.
Für uns bleibt es dabei, dass der Berliner Senat und das Abgeordnetenhaus einen mutigen Schritt zur Beruhigung des Berliner Mietmarkts gewagt haben. Mit dem Urteil aus Karlsruhe wächst bei den Mieter:innen die Entschlossenheit, nun bundesweit für drastische Maßnahmen zur Mietenbegrenzung und für den Erhalt bezahlbarer Wohnungen zu kämpfen.
»Der Einsatz für die Berliner Mieterinnen und Mieter sollte Vorbild sein. Wir brauchen endlich eine scharfe Mietpreisbremse und einen Mietenstopp im Bestand – und zwar bundesweit« fordert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten.
Der Deutsche Mieterbund hat einige wichtige Fragen rund um das Thema Corona und Miete beantwortet. Aufgrund der noch nie dagewesenen Situation können diese Antworten jedoch nur eine Einschätzung wiedergeben und stellen keinen verbindlichen Rechtsrat dar.
Darüber hinaus finden Sie hier Informationen aus unserem Dachverband, aus unserem Verein, sowie wichtige Informationen und Gerichtsurteile aus unserer Region.
Corona und Miete
Mein Nachbar ist an Covid-19 erkrankt. Darf ich die Miete mindern?
Nein. Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.
Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, muss der Mieter aber nur eine entsprechend geminderte Miete zahlen. Darauf, ob der Vermieter den Versorgungsengpass vertreten muss, kommt es bei der Minderung nicht an.
Muss ich meinen Vermieter in meine Wohnung (Wohnungsbesichtigungen, Reparaturen) lassen?
Ob der Vermieter die Wohnung des Mieters besichtigen darf, hängt von einer Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters mit dem Recht des Mieters auf Privatsphäre ab. Bei einer Pandemie ist zudem der Schutz des Mieters auf körperliche Unversehrtheit zu beachten und maßgeblich.
Besichtigungen, die keinen dringend notwendigen Zweck verfolgen, müssen daher aus Sicht des Deutschen Mieterbundes auf die Zeit nach der Pandemie verschoben werden. Bei notwendigen Reparaturen (bspw. Rohrbruch) muss der Mieter aber Zugang zur Wohnung gewähren.
Ich möchte umziehen. Geht das nun noch?
Solange die angemietete Wohnung frei ist, das beauftragte Umzugsunternehmen noch arbeitet und keine Ausgangssperren verhängt sind, grundsätzlich ja. Auch hier ist dem Mieter aber zu raten, mit allen Beteiligten die Durchführung des Umzuges abzuklären und sich im Sinne des Eigenschutzes und des Schutzes der Gemeinheit zu entscheiden.
Sollten Sie weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte direkt an uns – wir sind auch jetzt für Ihre Anliegen erreichbar!
Ich habe meine Wohnung gekündigt und muss eigentlich nächste Woche ausziehen. Nun bin an Covid-19 erkrankt / stehe unter Quarantäne. Muss ich ausziehen?
Nein. Der Vermieter kann in dieser Situation nicht vom Mieter verlangen, dass er die Wohnung räumt. Auch jetzt gilt schon im Vollstreckungsrecht: Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden.
Ich verdiene kein Geld mehr. Muss ich weiter meine Miete zahlen?
Ja. Der Mieter ist grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet. Entsteht ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete, darf der Vermieter grundsätzlich fristlos kündigen. Auf den Grund, warum der Mieter nicht zahlen konnte, kommt es dann nicht mehr an.
Um sich vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, sollte der Mieter bei drohenden Mietzahlungsschwierigkeiten sofort mit seinem Vermieter Kontakt aufnehmen und versuchen, sich auf die Stundung der Mietzahlung zu einigen. In Betracht käme ebenfalls eine Ratenzahlung, soweit möglich, oder der Verzicht des Vermieters auf die Miete, wenn dies wirtschaftlich für ihn vertretbar wäre. All dies ist natürlich nur auf freiwilliger Basis möglich. Eine entsprechende Vereinbarung sollte dann aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.
Hinweis: Der Deutsche Mieterbund hat den Bundesgesetzgeber u.a. aufgefordert, die Kündigung für die Zeit der Corona-Krise auszuschließen und einen „Sicher-Wohnen-Fonds“ für den Mietausfall einzurichten. Das Gesetz zum Kündigungsschutz wird voraussichtlich in dieser Woche im Bundestag verabschiedet. Mehr Informationen dazu unter www.mieterbund.de.
Aus dem Dachverband
Auf dem Mietertag NRW 2019 in Münster am 5. Oktober 2019 wurde der amtierende Vorsitzende des Deutschen Mieterbunds NRW, Hans-Jochem Witzke durch die Delegiertenversammlung für weitere vier Jahre in seinem Amt bestätigt.
Unser stellvertretender Vorsitzender, Joachim Knollmann, welcher seit 1994 im Vorstand des Landesverbandes in Nordrhein-Westfalen tätig war, beendete auf diesem Mietertag seine Vorstandsarbeit für den Deutschen Mieterbund NRW e.V.
Dafür stellte sich unser Geschäftsführer, Ralf Brodda, erfolgreich der Wahl zum stellvertretenden Vorsitzenden des Verbandes!
Hier nun der neue Vorstand, welcher durch das Votum der rund 120 Delegierten aus 49 Mietervereinen in NRW gewählt wurde:
- Vorsitzender: Hans-Jochem Witzke
- Stellvertretende/r Vorsitzende/r: Ralf Brodda (Mieterbund Ostwestfalen-Lippe), Hans Jörg Depel (Mieterverein Köln), Kerstin Hein (Mieterbund Rhein-Ruhr), Sabine Mosler-Kühr (Mieterverein Bochum)
- Kassierer: Hans-Jürgen Oldiges (Mieterverein Köln)
- Stellvertretender Kassierer: Richard Schmidt (Mieterbund Rheinisch-Bergisches Land)
- Schriftführerin: Heike Keilhofer (Mieterbund Bonn/Rhein-Sieg/Ahr)
- Stellvertretender Schriftführer: André Juffern (Mieterverein Leverkusen)
- Beisitzer/-innen: Anke Eymann-Kapser (Mieterverein Essen), Siw Mammitzsch (Mietergemeinschaft Essen), Jutta Pollmann (Mieterverein Münster), Robert Punge (DMB Mieterbund Dortmund – Mieterschutzverein), Andreas Rimkus, MdB (Mieterverein Düsseldorf)
Wohnungspolitisch stand vor allem die aktuelle Situation auf den Wohnungsmärkten in NRW und insbesondere die Lage vor Ort in Münster im Mittelpunkt. Ein besonderer Schwerpunkt waren dabei die Forderungen aus den Mietervereinen des DMB NRW zur Verhinderung von Wohnungsnot, ausufernden Mieten und dem Schutz vor Kündigung. Darüber hinaus ging es um die Verbesserung der Instrumente zum Mieterschutz, insbesondere vor dem Hintergrund der Wohnungspolitik auf Landes- und Bundesebene.
Aus dem Verein
Auf der Delegiertenversammlung des Vereins, die am 19. November 2019 in Bielefeld stattfand, wurden der Vorstand und die Kontrollkommission satzungsgemäß für vier Jahre neu gewählt. Dabei wurde unsere Vorsitzende, Veronika Rosenbohm, ebenso im Amt bestätigt, wie auch die Stellvertreter Joachim Knollmann und Hans-Georg Pütz.
Die drei bisherigen Beisitzer, Silvia Bose, Thomas Brächtker und Philipp Küster wurden ebenfalls im Amt bestätigt. Mit Regina Kopp-Herr und Bernhard Neugebauer sind nun zwei weitere Beisitzer neu im Vorstand vertreten.
Für die Kontrollkommission wurden erneut Hartmut Blom und Christine Torwegge von der Versammlung bestimmt. Seit der Wahl neu in der Kontrollkommission ist nun als dritte Revisorin Judith Spittler.
Die bisherige Stellvertreterin, Dr. Marle Kopf, trat zur Neuwahl nicht an und wurde an diesem Abend aus dem Vorstand ebenso verabschiedet, wie Dietrich Immel, der nach vielen Jahren seiner Tätigkeit mit Blick auf seinen Ruhestand aus der Kontrollkommission ausschied.
Dietrich Immel wird den Verein jedoch in seiner Funktion als Delegierter weiterhin unterstützen. Frau Dr. Kopf hat mit Ihrem Abschied aus unserem Vorstand ihr letztes Ehrenamt abgelegt und will sich nun ausschließlich ihren hauptberuflichen Aufgaben widmen.
Den aktuellen Vorstand auf einen Blick finden Sie »hier«.
Hilfreiche Informationen und Urteile
Mieterschutzkampagne in NRW gestartet
Mitten in der Wohnkrise planen CDU und FDP in Nordrhein-Westfalen wichtige Regelungen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter zu streichen. Das neu gegründete »NRW Bündnis: Wir wollen wohnen!« – ein Zusammenschluss aus dem Deutschen Mieterbund, dem Deutschen Gewerkschaftsbund sowie Wohlfahrts-, Verbraucherschutz- und Sozialverbänden – fordert die Landesregierung und die Fraktionen von CDU und FDP auf: Erhalten und verbessern Sie die rechtlichen Regelungen, die dem Schutz der Mieter dienen! Keinesfalls dürfen sie ersatzlos auslaufen oder gar abgeschafft werden! Im Koalitionsvertrag von CDU und FDP wurde vereinbart, entsprechende rechtliche Regelungen ersatzlos abzuschaffen. Hier können Sie die Kampagne mit Ihrer Unterschrift unterstützen.
Der Stromspiegel
Der Stromspiegel für Deutschland liefert bundesweit gültige Vergleichswerte für den Stromverbrauch von Privathaushalten. Grundlage dafür sind 161.000 Verbrauchsdaten und aktuelle Studien der Projektpartner. Weitergehende Informationen erhalten Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes NRW sowie direkt beim »Stromspiegel.de«.
Der Heizkostenspiegel
Aktuelle Werte für Heizkosten und Heizenergieverbrauch in Deutschland liefert der Heizspiegel. Die Basis der Daten bilden knapp 65.000 Gebäudedaten aus dem gesamten Bundesgebiet.
Den Download, Informationen zum Heizgutachten sowie ausführliche Erläuterungen finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes oder auch unter »Heizspiegel.de«.
Der neue Betriebskostenspiegel für Deutschland ist da
Im Bundesdurchschnitt zahlt ein Mieter 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat an Betriebskosten. Aktuelle Werte für die sogenannte »zweite Miete« werden im neuen Betriebskostenspiegel dargestellt. Die Grundlage des Ergebnisses bilden die Abrechnungsdaten des Jahres 2018. Ausführliche Informationen und Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel sowie grafische Darstellungen der Werte finden Sie auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes. Auch für das Bundesland Nordrhein-Westfalen liegt der aktuelle aktuelle Betriebskostenspiegel vor, den Sie neben weiteren Informationen hier finden. Wollen Sie die Erstellung des kommenden Betriebskostenspiegels unterstützen, können Sie Ihre Daten auf den Seiten des Deutschen Mieterbundes hier erfassen.
Rauchen auf dem Balkon
Rauchen auf dem Balkon kann nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 110/14) grundsätzlich eingeschränkt werden. So erklärte der Bundesgerichtshof, dass nichtrauchende Nachbarn grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegenüber rauchenden Nachbarn haben können. Dieser bestehe aber nur dann, wenn die damit verbundenen Beeinträchtigungen objektiv als wesentlich zu werten seien. Bei einer dagegen unwesentlichen Geruchsbelästigung kämen Abwehransprüche jedoch nur dann in Betracht, wenn Gesundheitsgefahren drohten. Diese Gefahr sei im Freien eher unwahrscheinlich und müsse im Einzelfall dann konkret durch den Antragsteller nachgewiesen werden. Auch könne das Rauchen nicht uneingeschränkt verboten werden. Hier gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und es müsse eine Regelung nach Zeiten festgelegt werden, in denen jede Partei ihren Balkon entsprechend nutzen kann.
Betriebskostenvorauszahlungen nach Korrektur der Abrechnung
Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 184/12).
Schimmelschlichtung
Sie haben Feuchteschäden in Ihrer Wohnung? Ihr Vermieter und Sie suchen gemeinsam nach einer Lösung? Wir und unsere Kooperationspartner helfen Ihnen in der »Kooperation Schimmelschlichtung« im Raum Bielefeld. Nähere Informationen finden Sie hier in unserem Flyer.
Mietvertrag über Wohnung und Garage
Wohnung und Garage bzw. Stellplatz können nur gemeinsam gekündigt werden, wenn ein einheitlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Anders, wenn die Vertragsparteien getrennte Verträge vereinbart haben. Dann kann die Garage oder der Stellplatz auch separat gekündigt werden. Der Vermieter braucht für die Garage keinen Kündigungsgrund, wie z.B Eigenbedarf.
Für einen einheitlichen Mietervertrag spricht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 422/12), wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Etwas anderes kann gelten, wenn ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein separat abgeschlossener Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz vorliegen.
Bunte Wände beim Auszug
Ein Mieter muss ca. 2.700 Euro Schadensersatz zahlen, weil er Wände der frisch gestrichenen Doppelhaushälfte während der Mietzeit in kräftigen Farben (Rot, Gelb und Blau) angestrichen hatte und die Wohnung auch so bei Auszug hinterließ. Laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 416/12) ist der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutralen Dekorationen übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen potenziellen Interessenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters bestehe darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen müsse.
Hausverkauf: Wer muss die Kaution zurückzahlen?
Der Hausverkäufer, das heißt der alte/frühere Vermieter des Mieters muss nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution zurückzahlen, wenn der Mieter die Kaution beim neuen Vermieter nicht erlangen kann (BGH VIII ZR 143/12). Das bedeutet, der Mieter muss zunächst seinen aktuellen Vertragspartner in Anspruch nehmen, zumindest solange dies nicht aussichtslos erscheint, zum Beispiel wegen Zwangsverwaltung und Kontopfändung. Dann erst kann er sich an den früheren Vermieter halten, wenn er hierauf nicht durch eine Vereinbarung verzichtet hat.
Urteile aus der Region
Mindeststandards dürfen erwartet werden
Schimmel kann ein Baumangel sein, auch wenn die Vorschriften für das Baujahr des Hauses erfüllt sind. Das hat das Amtsgericht Bielefeld klargestellt und damit eine Mietminderung für rechtens erklärt. In dem Verfahren hatte ein Sachverständiger überzeugend dargelegt, dass bauliche Mängel den Schimmel verursacht hatten. In dem Streitfall ging es um ein Haus, das 1952 gebaut worden war. Damals gab es noch keine Anforderungen für den Wärmeschutz. Aber der Vermieter habe in den 90er Jahren durch den Einbau neuer Fenster die Beschaffenheit der Wohnung geändert. Deshalb hätte er die Baustandards der 90er Jahre einhalten müssen, so das Gericht in seiner Urteilsbegründung.
Und: Mieter könnten einen Mindeststandard erwarten, der den heutigen Maßstäben gerecht wird und dafür sorgt, dass die Wohnung schimmelfrei bewohnbar ist.
(Amtsgericht Bielefeld 404 C 146/13)
Erst fragen, dann verändern
Mieter dürfen eine Mietsache nicht einfach verändern. Denn so eine Veränderung beeinträchtigt das Eigentumsrecht des Vermieters. Das haben das Amtsgericht Lemgo und auch das Landgericht Detmold in der Berufung klargestellt. Der Amtsrichter verwies bei seiner Entscheidung auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.05.2007. Demnach beeinträchtigt eine optische Veränderung das Eigentumsrecht des Vermieters, auch wenn sie nicht in die Bausubstanz eingreift.
Ein Mieter musste eine Plane vom Carport abnehmen, mit der er seinen Wagen noch besser vor Wind und Wetter schützen wollte.
(Amtsgericht Lemgo 18 C 106/10)
Kontrolle muss möglich sein
Vermieter verstoßen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wenn sie den Heizungsverbrauch für ihre Mieter nicht nachvollziehbar ermitteln und darlegen. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. In dem Streitfall hatte der Vermieter den Ölverbrauch mit einer nicht genormten, selbst erstellten Skala abgerechnet. Damit könne aber der Anfangs- und Endstand im Öltank nicht zuverlässig erfasst werden, so das Gericht. Weil eine Kostenkontrolle nicht möglich war, habe der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht erfüllt. Seine Nachforderung sei daher nicht begründet.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 310/13)
Erst rechnen, dann fordern
Vermieter dürfen Nebenkostenabrechnungen nicht nachträglich zu Lasten des Mieters ändern. Das hat das Amtsgericht Gütersloh entschieden. Vermieter können zwar einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnungen ändern – sogar, wenn die Abrechnungsfrist verstrichen ist. Allerdings dürfe dabei keine höhere Nachzahlung für den Mieter entstehen als in der ursprünglichen Abrechnung vorgesehen, erläuterte das Gericht und schließt damit Nachforderungen auf Nebenkosten aus.
(Amstgericht Gütersloh 10 C 267/10)
Interesse nachweisen
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur gültig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweist. Das hat das Amtsgericht Lemgo klargestellt. Dieses berechtigte Interesse liegt nur dann vor, wenn der Vermieter, seine Familie oder Angehörige die Räume benötigen und den ernsthaften Wunsch haben, die gekündigte Wohnung zu beziehen.
Der ernsthafte Wunsch kann aber bezweifelt und damit die Kündigung angefochten werden, so das Gericht. Zum Beispiel wenn der jenige, für den die Wohnung gekündigt wird, noch nicht einmal den Grundriss der Wohnung kennt und keine Vorstellung darüber hat, wie er die Wohnung möblieren will.
(Amtsgericht Lemgo 19 C 434/11)
